Was ist umlegbar - und was nicht? Jedes Jahr streiten sich Mieter und
Vermieter darüber.
Als Vermieter sehen Sie der Abrechnung mit "Grauen" entgegen: "Welche Kosten lege ich meinem Mieter um? Was mache ich, wenn der Mieter meine Abrechnung nicht akzeptiert? Wie bekomme ich die mir entstandenen Kosten zurück?"
Mietern geht es sicher genauso: "Muss die die berechneten Kosten tatsächlich zahlen? Sind Wartungskosten umlegbar? Wann und unter welchen Voraussetzungen muss ich eine Nebenkostenerhöhung akzeptieren?"
Nachfolgend finden Sie wichtige Tipps:
Vorhandene Mietverträge
Prüfen Sie Ihre Verträge auf die Bestimmungen über die Abrechnung der Nebenkosten. Alte Veträge enthalten z.B. Formulierungen wie: "Sofern der Betrag für Versicherung, Müllabfuhr und Grundsteuer steigt, ist dieser Mehrbetrag umlegbar."
In unserer Praxis trifft dies auf Verträge zu, die ca. in den Siebzieger Jahren abgeschlossen wurden, und teilweise sehr mieterfreundlich gestaltet sind.
Wenn also ein "Mehrbetrag" umzulegen ist, wartet Detektivarbeit auf Sie! Angenommen, der Vetrag wurde im Jahre 1973 abgeschlossen. Ihre Aufgabe ist es nun, die Beträge für das Jahr 1973 für die Posten Versicherung, Müllabfuhr und Grundsteuer herauszubekommen, am besten bei den entsprechenden Unternehmen selbst. Ggf. besitzt Ihre Hausverwaltung alte Unterlagen.
Sofern Sie Glück haben, und die Werte herausbekommen, erfolgt die Berechnung nach folgendem Beispiel: Die Kosten der Versicherung betrugen 1973 (umgerechnet) 420,00 EUR. Im aktuellen Jahr beläuft sich die Prämie auf 570,00 EUR. Der Differenzbetrag - 570,00 EUR minus 420,00 EUR gleich 150 EUR - ist nur auf den Mieter umlegbar!
Können Sie die Werte des Jahres 1973 nicht mehr auffinden, sollten Sie mit Ihrem Mieter eine für beide Seiten akzeptable Lösung finden. Der Mieter hat auf jeden Fall Anspruch auf eine korrekte Abrechnung!
Abschluss eines neuen Mietvertrags
Im Mietvertrag ist in der Regel festgehalten, ob und welche Kosten der Mieter bzw. der Vermieter trägt.
In den meisten neueren Formularmietverträgen, z.B. aus dem Schreibwarengeschäft, ist der entscheidende Satz meist enthalten: "Alle Kosten im Sinne des § 27, Anlage 3 der II.BV sind umlegbar." Damit sind Sie als Vermieter immer auf der sicheren Seite. Weiterhin sollte der Passus "Sofern während der Vertragslaufzeit neue Betriebskostenarten auf Grund von Gesetzen entstehen, sind diese auch rückwirkend umlegbar." im Mietvertrag enthalten sein. Wenn Sie eigene Mietverträge für Ihre Mieter verwenden, benutzen Sie niemals das Wort "Nebenkostenpauschale", sondern "Nebenkostenvorauszahlung". Über eine Pauschale muss nicht abgerechnet werden, und Ihre Kosten sind ggf. nicht mehr zurückzufordern.
Vermieten Sie Ihre Eigentumwohnung? Dann achten Sie auf den Passus: "Alle vom WEG-Verwalter in der WEG-Abrechnung eingesetzten Umlageschlüssel gelten auch für die Nebenkostenabrechnung des Mieters." Hintergrund: Stellen Sie sich vor, Ihre Teilung schreibt die Abrechnung nach 1.000steln Miteigentumsanteilen (MEA) vor. Ihr Mietvertrag sieht jedoch eine Abrechnung nach Personen oder Quadratmetern vor...Das Chaos ist vorprogrammiert!
